■（貸したい）大家さんの賃貸経営を応援する心強いパートナーであるために当社が行っていること

私も不動産賃貸業を行っているので、大家さんがどのようなお悩みをお持ちかは、よくわかります。入居者は、賃料滞納が無く、部屋を綺麗に使い、近隣トラブルがなく、長く住んでもらいたい。空室が出たら、上手に敷金精算して、すぐに内装リフォームやハウスクリーニングを格安で行い、すぐに次の優良な入居者に巡り合いたい。

当社では、多方面から賃貸経営の「あんしん」と「収益UP」を考えてご提案します。IT重視の営業方法で、不動産ポータルに情報掲載するのは当然ですが、フットワークの軽い他の不動産会社ネットワークとも連携し、募集活動を行います。努力もなく賃料を相場以下にすることはご自身のためにも地域の不動産価値の維持のためにも安易に行わないようにしたいと考えています。

賃貸経営を成功に導く３つのアプローチで展開します。

1. 賃貸経営を上手に展開するコツ　　　　　←　当ページにて色々なノウハウを公開中（後述）
2. 「貸主様、売主様、応援プロジェクト」　←　借主、買主を見つける秘訣を紹介
3. 「賃貸管理をしてもらいたい」　　　　　←　賃貸経営に便利なヒントを掲載中

一棟物収益物件や戸建の賃貸経営を上手に展開するコツ

当社では、①固定費削減(収支の改善)や②維持管理(美築を保つ)の方法をご提案します。

①固定費削減による収支の改善方法とは？

一棟マンションや一棟アパートなどの収益物件での賃貸経営では、入居者募集以外にも経費を削減して収益率を維持し改善する策があります。共用部分の照明をLEDに変更することなどが代表例ですが、他にも、水道関係で、大きなコストカットが可能になる場合があります。マンションの給水方式は、大きく分けて直結式と受水槽式があります。直結式では直圧直結方式と直圧増圧方式が、受水槽式では高置水槽方式、加圧タンク方式、タンクレスブースター方式(ポンプ直送方式)があります。築年数の古いマンションでは高置水槽方式や加圧タンク方式が、アパートでは加圧タンク方式が使われていることがありますが、前面道路の給水管径が基準値以上で、条例などで禁止されていなければ、受水槽式をやめて直結式に変更することができます。直結直圧の給水方式への切り替え工事で、受水槽が不要となり受水槽の稼働コストやメンテナンスコストをゼロにすることができます。さらに、水槽の劣化による不具合や停電時の給水遮断などの心配を無くすことができました。写真は直結直圧方式への切り替え作業風景ですが、こちらのマンションでは共用部分の照明をLEDに変更したことも合わせて、メンテナンスコストが数十万から数万円へ、1/8～1/10となりました。

②いつまでも美築を保つ建物の維持管理の方法とは？

賃貸経営を良く知っているリフォーム業者が原状回復工事を行うと今後の建物の資産価値が維持できます。しかし、信頼のあるリフォーム会社を選ぶことはとても難しいものです。リフォーム業者の中には最初は安く見積もりを出しておいて契約した後に不要な追加工事を行うことで暴利をむさぼる悪徳な業者があります。そして、そのような会社は評判を落としがちなので、多くのリフォーム会社の工事担当者は、依頼主との無用なトラブル防止のために「提出した見積りの範囲内での施工」にとどまりがちです。ここに大きな問題点があります。

築30年程度の壁式RCマンションでクッションフロアを剥がしたらひび割れが発生しているのを発見した場合、一般的には、担当者は見なかったことにして、新しいクッションフロアを貼っているというケースが多いでしょう。理由は簡単、依頼内容はクッションフロアの張り替えであって、ひび割れの補修ではないし、新しく貼ってしまえば、ひび割れがあるかどうかなど分からなくなってしまいますから、納期に間に合わせるためにも、そして、依頼主との無用なトラブルを防止するためにも、報告すらしないわけです。そして、このような業者は、何をやるにしても、このようなスタンスですから、建物の資産価値の維持を行うのが難しくなり、賃料の低下を招きやすくなってしまうわけです。

大家さんの建物を大家さんと一緒に守っていくための提案ができるリフォーム会社を選んでくださいね。尚、当社のリフォーム部門は下記の点を行います。

1. 建物の寿命に影響する部分について
• 壁紙を剥がしてみたら広範囲でカビが発生していた⇒断熱材の確認
• 押入れの天井を触ってみたら湿っていた⇒漏水個所の検索
• 床材を剥がしたらひび割れがあった⇒クラックの種類の見極め
2. 入居中の生じると面倒な不具合が起こらないように今のうちにできる部分
• 10年以上使った水道のパッキンの交換
• 水回りのコーキングの打ち直し
3. 低コストなのに内覧者の印象が良い物については
• サビてくすんでいるトイレットペーパーホルダーやタオルかけを交換する
• 古くなりすぎたカーテンレールを新しいものに交換する
• 古くなりすぎた照明器具を新しいものに交換する

一棟マンションの1階の床には地下ピット点検口が設けられている場合がありますが、最後に確認されたのはいつのことでしょうか？当社では、お客様のご希望に応じて、お預かりしている一棟マンションの地下ピットの状況確認を致します。新築から2-3年間や、隣地が建て替えを行った時など、地下水位の変動があり得ますので、確認のタイミングとしては良いでしょう。

地下ピットに湧水が発生していても直ちに建物には影響はありません。しかし、もともと湧水を溜めてポンプで排水するような湧水ピットでないのであれば、湧水を貯水する想定で設計する約束になっていないので、契約不適合担保責任(瑕疵担保責任)を追及し、修補請求を行うのが妥当です。「地下ピットには水が溜まるものですよ。特に問題ありません。」と言われて、「あ、そうですか」では、建物の健康(老朽化を早める)も、入居者の健康(カビの発生による健康被害)も、守れなくなってしまいます。（もともとから湧水の侵入を防ぐ作りにしておけばよいのに、わずかなコンクリート量の削減の為に、地下水位の変動により湧水の侵入を許す設計は、望ましくありません。建築会社の今後の方針転換に期待したいです。）

また、屋上は雨水の影響を強く受ける場所で、防水層の劣化がないかなど、定期的に調べておくことが望ましいです。また、ゴミがたまっていたり、落下物の影響がないかも確認します。

分譲マンション(区分所有)の賃貸経営を上手に展開するコツ

分譲マンション(区分所有)を新築やオーナーチェンジで取得して賃貸経営をされている場合、管理戸数が少ないのでオーナー様がご自身で管理されている場合も多く見受けられます。しかし、賃貸経営を上手に展開するコツは、ノウハウのある管理会社を使うことにあるかもしれません。

マンションでの苦情で多いのが騒音問題です。あるとき、あなたのもとに、管理会社と理事長から「あなたの部屋を借りている人がうるさいと周りの部屋の人から苦情が出ています。理事達(管理組合)から何度も注意をしたにも関わらず、静かにする様子が全くうかがえません。」と報告を受けたら、どうしますか？そんな時に、賃貸管理だけでなくマンション管理もわかる不動産屋であれば、賃貸管理を任せても安心です。管理組合(理事)やマンション管理業者の担当者から、だた叱られてしょんぼりと言いなりになるというのは避けられます。(そう、色々と言い返せる 立場ではありませんが・・)

理事達による理事会決議で共同利益違反行為者(うるさい人)にマンションから出て行ってもらうことが決まった場合、①集会の特別決議(区分所有者数及び議決権の各3/4以上)に基づき、②区分所有者は全員(法人格なら法人名)で、③賃借人に弁明の機会を与えた上で、④法的手段により、賃貸人(オーナーである区分所有者)と賃借人を共同被告とし、賃貸借契約の解除を求める訴えを提起し、賃借人の賃貸借契約に基づく賃借権や占有権限を剥奪し、⑤正当な占有権限(使用権・収益権)なのない不法占拠状態として、管理組合への物件の引渡請求を行い、⑥その後、管理組合から、賃貸人(オーナーである区分所有者)に引き渡される。という①から⑥の流れに必ず従います。つまり、④にある通り、あなたも訴えられるわけですが、多くの人は、訴えられる経験がないので非常に心配しますが、大丈夫です。

共同利益違反行為(義務違反行為)は騒音以外にも共用部分に私物を置くなども頻繁に報告されます。災害が発生した際に、この私物が理由で逃げ遅れた場合、私物を置いた人の責任となりますし、この件について、改善を促さないオーナーは所有者責任を負う可能性も出てきます。

当社の助言がオーナーを通して管理会社に届き、賃借人の私物が撤去され、災害時の避難で危険が及ぶ可能性が下がりました。また、これが原因で大規模修繕工事に支障をきたすこともなくなり、資産価値の維持へとつながりました。

時に、維持するのみが、最善策でない場合もあります。

昭和56年5月31日以前に建築確認がおりた建物は、旧耐震基準となります。旧耐震基準の建物が一概に全て、耐震強度が不足しているというわけではなく、耐震性が不明なものであると認識しておきましょう。木造2x4や壁式RC造(鉄筋コンクリート造)は、その他の構造体よりも耐震性の面では有利です。しかし、一般の人は、旧耐震基準は安全ではないという印象を持ってしまっているので、旧耐震基準の建物での、賃貸経営は不利ではあります。さらに、築40年近くになるので設備系も古く、競合優位性が損なわれます。また、賃料の低下により、不良入居者を入れてしまうリスクも高まります。

このように、賃貸経営は、一棟のマンションやアパートにしても分譲マンションにしても、賃借人との賃貸借契約だけではなく、ここで紹介していないものも含めて、様々な策を講じていかなければならいものです。ご依頼いただきましたら、自社の物件だと思って、入居者に長らく喜んでもらえる賃貸経営でオーナー様にも喜んでもらえるように、取り組んでいきます。