■（買いたい）不動産を購入しようとお考えのお客様の心強いパートナーであるために当社が行っていること

私も自宅や投資用不動産を購入した経験がありますので、物件の購入希望のお客様がどのようなお悩みをお持ちかは、良くわかります。５Ｗ２Ｈを明確にして購入を検討していくことが後悔のない不動産に巡り合う秘訣でもあります。つまり、どんな物件が必要か(What), なぜ必要か(Why), いつからいつまで必要か(When), どこの不動産か(Where), 誰か(Who), どのように(融資や現金で)買うか(how), いくらで買うか(how much)といった条件を、不動産をご利用になる予定の皆様でよくお話合いになり、皆様がご納得の上で進めていくことが大切です。

物件の内覧はどんな日がよいでしょうか？

不動産の購入を検討して現地に行く場合には、晴れの日だけでなく、雨の日にこそ、実際に歩いて行ってみよう。ここには雨が入りやすいのか、ここに雨水がたまりやすいのか、ここには庇がついていないのか・・・等々は、買う前に知りたいですよね。

境界標にこだわる必要はあるの？(戸建の購入を検討されている方へ)

お客様の様子を拝見させていただいておりますと、戸建の購入に際して、建物に注意が向きがちで土地については興味が湧きにくいようではありますが、戸建を購入するということは、その土地をも購入することになりますから、土地の購入という観点からもよくよくご検討をいただきたいと思います。新築戸建を購入したお客さんは、建売業者から建物の説明はたくさんあったけど、土地の説明はあったかどうか覚えていないというケースが多々あります。業界の悪しき慣例かもしれません。

例えば、隣地との境目の境界標が見当たらない場合、「お隣さんとは特に相隣関係でトラブルになったことはないから、そのままでもいいんじゃないの？」という対応は危険です。当社では、境界標が見当たらない場合には、境界標を入れた上での売買をすることを基本方針としています。その理由は、下記の通り。

• 境界標がないとどこからどこまでの土地を買ったのか分かりません。
• 1カ所抜けているだけでも測量してからの境界標の入れ込みとなると数万円という単位ではありません(20万以上の費用がかかります)が、思わぬ出費になってしまいます。
• もし、隣地所有者との間で境界標の位置についてトラブルになり法廷で争うことになったら、土地の価格の6%程度の弁護士費用がかかります。
• まぁ、この辺かなぁとかで、勝手に抜いたり、入れたり、動かしたりしたら、民法ではなく、刑法の境界損壊罪(器物損壊よりも重い罪)に問われます。

大手の不動産会社では売主の責任として境界標を入れるように助言しているようではありますが、当社も基本的に同じ方針となります。

どういう道路にどのように接しているかって大切なの？(土地や戸建のご購入を検討されている方へ)

土地の値段の求め方や決定の方法は単純ではありませんが、一般的には道路の値段と面積とを掛けて算出しますから、しっかりとした道路にある程度の幅で接道していることが必要です。具体的には、下記のとおりです。

• 幅員4メートル以上の道路に間口2メートル以上接していなければ、接道義務違反で、原則的に建物を建築することができません。
• 幅員4メートルがない場合でも42条2項道路の扱いであれば、道路の中心線から2メートル分だけセットバックを行い、建築することができます。
• 幅員12メートル以下の道路の場合、前面道路の幅員に0.4(住居系用途地域)や0.6(商業系用途地域)を掛けた値までを容積率の容積率の限度とします。
• 2つの道路に面している場合には、利用価値がその分だけ増大するので、側方路線影響加算や二方路線影響加算を行います。
• 路地状敷地(旗竿地)は、利用価値が制限されるので間口狭小補正などで減額されます。

戸建てや収益一棟マンション・アパートを買うなら、建築現場を見ておこう。

戸建、一棟マンション、アパートを買うなら、できれば完成する前の状況を確認しよう。既に完成しているなら、現在建築中の物件を見に行こう。また、購入予定の注文住宅の建築会社がわかったら、現場見学会に参加しよう。どんな断熱材(吹付ロックウール(○)かグラスウール(△)か)を使っているのかなど、詳しい説明を聞けるように質問を準備しておこう。

職人の雰囲気はどうか、道具は整頓されているか、釘やネジがバラバラ落ちてないか、飲み物の空き缶とかが散らかっていないか、など、しっかり管理された現場かどうかで、今後の不具合の有無がわかります。

内覧日がたまたま大規模修繕工事の実施中の場合は、ラッキーなのか？(マンションの購入を検討されている方へ)

物件の案内をしてもらって不動産会社の営業マンに「こちらがマンション長期修繕計画です。」と計画表を手渡されたとします。そうすると、多くの人は、長期修繕計画に基づいてやっているんだなと思うことでしょう。しかし、それは、間違えかもしれません。マンション管理会社は、マンション長期修繕計画を管理組合に提出はするものの、実際に予定通りに修繕ができるかは、管理組合(区分所有者達みんな)が決めることであり、組合の運営状況によっては実施しない(できない)場合も多いのです。つまり、過去に予定通りに修繕をしてきた履歴があるかどうかを参考に、今後もできるかどうかを考えます。購入するマンションのお部屋の広さ1㎡あたり200円以上の修繕積立金を徴収できていない場合には、いままで安かった修繕積立金の分を埋め合わせるくらいに多く徴収しないと、修理ができないということを考慮しておく必要があります。買った後の話は、不動産会社の仕事の範囲ではないので、マンション管理のことについて知らない営業マンも多いですが、当社では、事前に、しっかりと、アドバイスいたします。

物件の内覧に来たらたまたま大規模修繕工事を実施していたという場合、がっかりする必要はありません。むしろ、非常に幸運と言えます。どのような工事を行っているかを目の当たりにすることができますし、なによりも、足場を組んで大規模修繕ができているということは、マンションの所有者達がみんなで資産価値を保とうと真剣に取り組んだ証でもありますから、プラスの判断材料と考えて良いと思います。

マンション購入の見どころは室内だけじゃない。(マンションの購入を検討されている方へ)

物件の内覧の際には、室内の様子を良く確認するだけでなく、ベランダや、エントランスに、共用部分の作りやその管理状況、そして、外観と取り巻く環境をも、確認しよう。

当社は分譲マンションの管理業は営んでおりませんが、分譲マンションの管理のプロの管理業務主任者の在籍がありますので、マンション購入の際にはマンション全般についてご説明・ご助言させていただきます。